Precio del cambio de uso de local a vivienda: gastos y cuestiones legales

Precio del cambio de uso de local a vivienda: gastos y cuestiones legales

Precio del cambio de uso de local a vivienda: en los últimos años, el mercado inmobiliario español ha cambiado a gran velocidad y, aunque antes de la pandemia convertir un local en vivienda era una solución de habitabilidad ocasional, actualmente se ha convertido en un negocio cada vez más frecuente. En gran medida debido a la gran cantidad de locales comerciales que se encuentran disponibles.

Convertir un local en vivienda es una de las soluciones más atractivas para aquellos que cuenten con un local en propiedad que no estén usando o cuya rentabilidad quieran aumentar. Por ejemplo, los locales de 80 metros cuadrados convertidos en viviendas pueden rentabilizarse en un plazo de 3 años.

Sin embargo, no es aconsejable comprar una antigua oficina para convertirla en una vivienda, ya que la mayor parte de las hipotecas establecen como requisito que la propiedad disponga de la licencia de primera ocupación y esta solamente se obtiene después de convertir el local en vivienda.

Por otro lado, si el local se encuentra en suelo urbano, no supera la limitación de viviendas por hectárea, cumple con la normativa de habitabilidad de la comunidad autónoma y en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no se prohíbe nada al respecto, podemos plantearnos poner en marcha el proyecto. Pero, ¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda? Lo cierto es que no es sencillo responder a esta pregunta, ya que depende mucho de la superficie del local y del tipo de reforma que sea necesaria.

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¿Cuáles son los gastos y precios del cambio de uso de local a vivienda?

Tasas del Ayuntamiento

El precio de cambio de uso de local a vivienda, desde el punto de vista administrativo, únicamente incluye los trámites legales que haya que realizar en el Ayuntamiento correspondiente. Un gasto que suele rondar los 1.500 euros.

Impuestos

A la hora de tramitar el cambio de uso, hay ciertos gastos que deberemos afrontar, como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, las Escrituras, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y la posible subida del IBI. Gastos que varían en función de las características del propio inmueble y de la obra. Lo habitual es que estén comprendidos en torno a un 15 – 20 % del coste total.

Proyecto técnico

A lo que hay que sumar el coste del proyecto técnico realizado por el arquitecto, que suele oscilar entre los 1.000 y los 1.500 euros, en función del tipo de reforma.

Gastos de la reforma

En cuanto al precio de la reforma, el coste suele ser más variable, ya que hay factores que influyen considerablemente en el presupuesto final, como los metros del local, el tiempo de ejecución o la calidad de los materiales. No obstante, para que te hagas una idea, hay ciertas zonas de Madrid donde este tipo de reformas para locales de unos 50 metros cuadrados se están realizando por unos 20.000 euros.

¿Cuáles son los requisitos para convertir un local en vivienda?

Ahora que ya sabes cuál es el precio aproximado del cambio de uso de local a vivienda, vamos a ver cuáles son los requisitos para poder llevarlo a cabo.

• Clasificación del suelo: para que pueda ser calificado como vivienda, el local tiene que estar ubicado en suelo urbano. Lo más habitual es que lo tenga por tener el uso actual de local comercial, pero es recomendable comprobarlo, ya que el uso del suelo podría haber cambiado desde que fue construido.
• Autorización de la Comunidad de Propietarios: si el local está incluido dentro de un edificio, tendremos que comprobar si en los Estatutos se establece alguna prohibición sobre el cambio de uso. Si no se recoge nada al respecto, no es necesaria la autorización de la Comunidad, pero sí tendremos que hacerlo si existe alguna restricción o prohibición.
• Cumplimiento del CTE: el Código Técnico de la Edificación establece cuáles son los requisitos mínimos que debe cumplir la construcción para ser calificada como vivienda. Por ejemplo, se recoge que debe contar con salida de humos, con luz natural en determinadas estancias y con una superficie mínima de 38 metros cuadrados útiles para apartamentos y de 25 metros cuadrados útiles para estudios.
• Limitación de viviendas por hectárea: cada barrio de una localidad posee una densidad máxima de viviendas que puede haber, lo que queda recogido en la normativa urbanística del municipio. Si la zona en la que se sitúa el local ha alcanzado la limitación, no podremos hacer el cambio de uso a vivienda aunque cumplamos con todos los requisitos.
• Requisitos de habitabilidad: para el cambio de uso de local a vivienda tenemos que obtener una cédula de habitabilidad. Para lo cual, deben cumplirse determinados requisitos de carácter legal y otros constructivos, como que exista una altura mínima de 2,5 metros en al menos el 70% de la superficie o que cuente con ventilación directa en determinadas estancias.